中国房市何去何从 地产领袖太湖论剑

　　2008年，中国经济进入“最困难的一年”，复杂的国际国内经济环境让中国房地产面临前所未有的变局。距1987年深圳土地“第一拍”的20年之后，中国地产又一次站在了新的转折点上。这样的转折，是否意味着房地产新时代的开始？大变局将如何影响无锡以至长三角楼市？昨天，无锡迎来了中国房地产界的众多大腕和高端专家学者，一场关于中国房地产的高峰论坛就此展开。

　　潘石屹（SOHO中国有限公司董事长)希望今天是房地产发展的理性起点

　　我在3月22日说中国房地产可能会面临一个巨大的调整，到今天已经是106天了，到底发生了什么事情?

　　第一是美国的次贷危机引起的新一轮世界性的经济萧条对中国房地产的影响。如果放到五年前十年前，他们干他们的，我们干我们的，可是今天，房地产市场要到境外上市。第二是从紧的货币政策，到今天，从紧的货币政策更严厉，端午节之前储备金又提高了1%。第三是房地产企业自己花钱花得太厉害，去年房地产企业销售了三万亿元，而买地就花了三万亿元，房地产企业缺钱。第四是今年一季度成交量在下降，房地产行业的销售额如果下跌，现金流会受到影响。

　　如果说今天是新的起点，我希望是中国房地产发展理性的起点。开发商要理性，不要觉得2007年的销售额比2006年增长了40%，我们就如何地伟大，我们的规模要如何翻番，一定要理性，开发商的理性非常重要。地方政府要理性，市场做市场的事情，政府做政府的事情。重合同守信誉不光是开发商，地方政府也要做到。银行要理智，不要死抠第二套房子不贷款，要判断什么房子不贷款，有风险的不要贷，没有风险的就贷。消费者要理性，尤其网友要理性。

　　冯仑（万通集团董事局主席）房地产只是出现了小小的跛腿问题

　　自从有拐点一说以后，中国房地市场似乎就真的有点拐了。实际上中国的房地产市场，一共大概两万多亿，住宅这部分有一万亿。有交易的商品房市场大概五千亿，还有五千亿是内部建房等等。真正开发商能够管的事大概是三千亿，就这三千亿在一些城市出了点问题，最后说成整个房地产行业的问题了。

　　据调查，全国房地产市场上，商业不动产在发达城市现在还在全面上涨，住宅在人均GDP4000-8000美元的城市还在上升，因为在这些城市主要有拆迁、改善、结婚、移民的需求，还有一部分投资投机的需求。在人均GDP8000美元以上的城市，需求就只剩下两个，一个是刚性结婚的需求，另一个是城市化移民的需求，所以向下的压力比较大。目前，在中国，我们看到的房地产确是腿有点拐了，但不是全面瘫了，只是出现了一个小小的跛腿问题。整个市场总体还是健康的，功能是强劲的。

　　周忻（易居中国董事长）“现金为王”明天才会发展更好

　　中国房地产市场发展如何？如果说中国房地产企业今年发生什么事的话，一个转变是从项目转为了现金。去年我们看所有公司，第一个要素你企业有多少项目储备，以至于去年在中国房地产市场中流行的一个术语，叫企业项目是房地产项目的填充料，为了追求规模效益，拿一些价格比较低、量比较多的项目来作为整个项目储备，而今年呢，没有人再关心这家企业项目储备多少，而开始关心企业现金流有多少。

　　任志强（华远集团董事长）地产行业出现销售下滑是正常现象

　　今年一到五月，全国的房地产形势发生了一个变化，去年是高速增长，今年是略有下降，销售总量大概下降了7.2%，可是也应该看到国家的GDP也在下滑，这种对应是正常的。

　　不过，房地产与其它行业不同，受政策调控后的影响将延续三四年才会显现，政府连续出台政策对商业性地产进行抑制，并不能根本改变经济困难，相反抑制消费导致了经济的更加困难，不能把政策和市场混在一起，政府管政府的事，市场管市场的事，要把政府强加在市场上的事情剥离开，恢复市场卖方买方决定价格的时候，我们的市场就会是真正自由的市场。

　　易小迪（阳光100置业集团董事长）房地产市场进入期望中的竞争态势

　　去年四季度以来的房市低迷，看似令人恐慌，实际上是国家宏观调控对房地产行业作出进一步的调整，这种调整对整个行业发展来讲有着积极意义。首先是结束了10年以来地价只升不降的局面，告诉大家土地不是一个只赚不赔的生意。地价下降对楼市的健康发展，尤其未来三五年的健康发展是一个很好的保证和前提条件。首次是调整让很多企业回到了理性的市场，回到了理性的发展。第三，市场出现了供大于求的局面，行业进入到一个合理的低迷时代，才会有真正的未来的品牌和赢家。未来的市场会更多地来从产品的竞争、客户的竞争，造就真正的品牌企业，而不是靠规模竞争、土地储备竞争。把客户放在第一位，尊重客户，给客户创造价值，提高更好的性价比的产品，是未来的竞争之道。

　　赵晓（北京科技大学经济学教授）“信贷真空”不能变成“信心真空”

　　去年很多开发商用了制造恐慌的方法推销，本月不买，下月每平方米就涨千元，这样的推销方式本身就不理性，消费者被引导得无法去关注产品本身。而现在，开发商终于要用产品来说话。目前政策面和消息面上对房市的看跌不能再持续下去，“信心真空”比“信贷真空”更可怕，中国房市要谨防变成中国股市第二。在今年出口顺差对经济增长的作用很小的情况下，消费增长就将挑起经济增长的重担。如果说政策面和消息面上对消费过于抑制，那么跌完股市再跌房市，中国经济就将真的进入难以扭转的困难期。不过相比十年前，政府更有宏观调控经验、企业家整体素质有提升、消费者也更成熟了，经济的波动只是暂时的。

　　连玉明（北京国际城市发展研究院院长）城市化未完成，购房仍是最大消费

　　在中国城市化进程依然在持续、并且刚刚进入加速期时，多种需求都导致购房仍然是国内最大的消费，并且带动着国民经济的持续发展。

　　到2020年我国的城市化率将达到60%左右，需要消化吸收3亿农民，产生2.4亿城市流动人口。在城市的近郊区通过政府征地盖房子，成为城市化进程中必须要替这部分庞大人群解决的问题。同时，国家经济增长方式的变化要求以消费为代表的第三产业迅速发展起来，而购房无疑就是最大的消费，能够带动第三产业乃至国民经济持续发展的消费。目前，与其说房地产进入了冷静发展期，不如说房地产开始重视多元化需求，不同区域城市的房地产行业都有了中高低档房子供应，这才是比较理性的房市，而绝不该是一哄而上只盯高端需求赚大钱。

　　张民耕（北京银信房地产开发有限公司董事长）住宅市场将向二三级城市倾斜

　　这个判断是基于三个前提。

　　第一，房地产市场虽然现在正在理性回归，但发展前景仍然良好，原因在于，城市化进程的速度没有改变。二三级城市的住房需求是实实在在存在的，是一种刚性需求。这种实实在在的需求并不受宏观调控的影响，像无锡，受宏观调控的影响就不是很大。所以二三级城市，会成为住宅市场的一个坚实的基地。

　　第二，随着高速路和城际铁路，城市轻轨的建设，特大城市沿线的大城市和中小城市将会成为房价很适宜、居住环境非常良好、人文环境很优秀的宜居城市。由于交通问题解决得很好，甚至于会形成特大城市人口倒流。现在据说已经出现了在上海工作在苏州生活的人口。今后无锡和上海之间的城际铁路形成以后，无锡住宅市场对于特大城市的吸引力是非常大的。

　　第三，在二三线城市，总的来说，投资性的买房数量不会超过三分之一。二三级城市已成为各大房地产公司进军的主战场。

　　陈劲松（世联地产顾问股份有限公司董事长）调整期要注重营销的价值

　　第一、把握主流市场的变化。目前中国主流市场发生了一系列的变化，原因在于主流置业人群生活模式发生了变化。中国主流换房的人群一类是60后一代，他们的家庭结构正在发生变化，从原来上有老、下有小的大家庭逐渐变为空巢期。这些置业者需要什么样的房子？另一拨购房主力人群就是80后，80后与60后、70后有什么不同呢？对消费者的研究，应该成为产品策划的基础。

　　第二、营销要成为解决问题的营销，就是如何在营销环节上帮助消费者解决问题。现在消费者的心态都恢复到正常，不急于消费，所以房地产营销也真正回归到它的基本价值，就是解决消费者在买房时的各种问题。在这个起点，中国房地产重新整理，下一步发展将会更加健康，我们有理由对未来充满期待。

(编辑:香草)

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